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多地樓市成交“翹尾”!2022年,樓市有哪些新政,黑色系有哪些看點?

來源:期貨日報  撰稿人:  發布時間:2022年01月04日 瀏覽:
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2021年年底,樓市成交持續下滑的態勢出現變化,多地樓市成交出現翹尾行情,房地產市場的春天要來了?

  有人說,不少地方的房地產行業在2021年經歷了艱難時刻。2021年下半年以來,受個別房地產頭部企業債務違約風險顯現等因素影響,市場預期發生變化。房價下降的城市持續增多,購房者觀望情緒濃厚。不過,2021年年底,樓市成交持續下滑的態勢出現變化,多地樓市成交出現翹尾行情,房地產市場的春天要來了?

  中原地產研究中心統計數據顯示,2021年12月截至26日,北京二手房住宅成交了11297套,預計全月成交量在1.4萬至1.5萬套之間,成交量環比上漲有望上漲超過20%。不僅是北京,年底廣州、上海、重慶、杭州、青島多地樓市成交也均呈現回暖態勢。

  專家認為,一方面,信貸環境改善,推動購房需求釋放;另一方面,業主降價促成交意愿增強,刺激成交量增加。

  房地產政策是黑色建材系的風向標,2022年,房地產市場能否延續2021年年底的“良好態勢”?對黑色系的影響有哪些?2022年的交易邏輯是否有變?來看看行業人士怎么說……

  房地產政策重心重回穩增長

  2021年前三季度在基數和強勁外需的推動下,中國經濟強勁反彈,實現了9.8%的增長。但從季度增速來看持續出現放緩跡象,一季度同比增長18.3%,二季度同比增長7.9%,三季度同比增長4.9%。最新公布的11月份經濟數據顯示消費明顯轉弱,投資仍低于預期,就業壓力上升,很多機構下調了四季度中國GDP增速至3%左右。盡管從2021年全年來看GDP增速仍有望達到8%左右的高速增長,但三、四季度的經濟下行慣性很可能將延續至明年,從而對2022年中國經濟是否能實現5%以上增長存在較大隱憂。

  中央經濟工作會議強調2022年經濟工作要穩字當頭、穩中求進,要著力穩定宏觀經濟大盤,保持經濟運行在合理區間,保持社會大局穩定,迎接黨的二十大勝利召開。并首次以“面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”描述中國當前的經濟現狀,充分表達了決策層對穩增長的重視,經濟增長已經重回工作重心。在2021年12月份央行降準、降低支農支小再貸款利率,并時隔20個月下調一年期LPR利率,財政部提前下達2022年新增專項債務限額1.46萬億元?!邦A計2022年財政及貨幣政策均將維持結構性寬松局面,全年GDP增速或將達到5.3%左右,全年經濟走勢或將前低后高?!惫獯笃谪浐谏笛芯靠偙O邱躍成說。

  中央經濟工作會議定調經濟“穩增長”,且2022年是地方政府換屆后的第一年,政府擴基建、穩投資意愿將有所提升,資金對基建項目的支撐有望提振需求延伸的環比修復預期。但在今年一系列監管調控舉措下,專項債監管得到一定強化,12月16日國務院政策例行吹風會上指出,近期財政部已向各地提現下達了2022年新增專項債務限額1.46萬億,重點用于交通基礎設施、能源、農林水利、生態環保、社會事業、城鄉冷鏈等物流基礎設施、市政和產業園區基礎設施、國家重大戰略項目、保障性安居工程等9個大方向,并將持續加強督導,推動提前下達額度在明年一季度發行使用,為穩定宏觀經濟大盤提供有力支撐?!邦A計2022年新增專項債規?;蛴兴s小,但形成實物工作量的使用進度將會提速,2022年基建大概率將保持溫和增長模式,基建增速存反彈預期?!焙Mㄆ谪浐谏笛芯繂T邱怡宏說。

  房地產市場將迎來轉折點

  房地產業是典型的資金密集型行業,其發展與金融政策密切相關。過去,粗放式的房地產開發模式,通過“高周轉、高杠桿、高負債”,不斷進行著“拿地—開工—預售—拿地”的快速循環。但當調控政策收緊,高杠桿企業自然要直面變化的沖擊,部分企業正是由于過度擴張而陷入當前的困境。2020年下半年以來,為遏制房地產金融化、泡沫化,除限價、限購、限售等措施外,監管部門不斷加強房地產金融審慎管理,如“三道紅線”“信貸集中度管理”,強化信貸資金用途管理,利率上升、放款緩慢、存量停貸,從開發端到消費端,資金面全方位收緊,房地產高周轉、高杠桿時代結束。2021年下半年開始房地產市場迎來轉折,土地購置、商品房銷售、房屋新開工持續負增長,預計2021年全年房地產投資、商品房銷售、房屋新開工同比分別增長5%、增長4%和下降10%左右。

  自2021年四季度以來,房地產調控政策微調探底。國務院、金融監管部門反復強調“要維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”,對金融機構融資管理規則進行“糾偏”,給予企業和民居合理的金融支持。12月召開的中共中央政治局會議和中央經濟工作會議先后表態“支持合理住房需求”、“促進良性循環”。

  光大期貨黑色系研究總監邱躍成認為,2022年房地產信貸環境存進一步改善預期,基本面指標將有望逐步企穩。不過整體來看,房住不炒依然是大的方向,政策松動的目的更多是維穩而不是刺激。2021年土地供應放緩導致2022年新開工規模延續下降態勢,而新開工的縮量將一定程度上拖累市場銷售規模,房地產稅試點也將對市場成交帶來影響。當前市場仍處竣工周期,大規模的在建工程仍將對投資提供較大支撐。另外,2022年保障性住房建設有望明顯加快,將為房地產投資提供一定動力,但土地購置費降速、企業資金端壓力仍較大的情況下,投資增速將現放緩態勢。預計2022年房地產投資同比或處于零增長附近,商品房銷售及房屋新開工同比或分別下降10%和15%左右,施工和竣工表現或有望呈現3—5%的正增長。

  不過,邱怡宏則認為,2022年周期走弱難改。12月中央經濟工作會議對于明年整體的宏觀環境要求是著力穩定宏觀經濟大盤、保持社會大局穩定,因此要求明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進,各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任,各方面要積極推出有利于經濟穩定的政策,政策發力適當靠前;并重申房地產定位是用來住的,不是用來炒的,要加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,因此2021年在經歷了房地產行業的深度調控后,2022年房地產行業或面臨住房類型的切換,從土地取得方式、建設方式以及定價方式等方面來看,政府掌控權將會加大,在穩增長的定調之下,房地產總體政策環境將有所回暖。

  “預計2022年房地產周期性走弱格局仍將延續,施工鏈條存邊際走弱壓力,竣工鏈條將在二季度結束筑頂。但考慮到融資對新開工的領先性,預計新開工面積增速在2022年二季度末現企穩跡象。在地產調控政策糾偏背景下,后期房地產邊際修復的關鍵指標仍將在于銷售的改善,需關注明年相關政策落地情況,關注銷售對房地產行業資金面的緩解程度?!鼻疋暾f。

  關注2022年粗鋼限產目標

  2021年5月,工信部按照鋼鐵煤炭行業化解過剩產能和脫困發展工作部際聯席會議安排,對原產能置換實施辦法進行修訂并出臺了《鋼鐵行業產能置換實施辦法》,自2021年6月1日起實施。據Mysteel統計,“十四五”期間,我國鋼鐵行業計劃退出煉鐵產能1.16億噸,產能置換新建煉鐵產能1.2億噸,退出煉鋼產能1.08億噸,產能置換新建煉鋼產能1.16億噸。

  2020年起,鋼鐵行業進入產能置換的新增和退出產能兌現期,但受疫情影響,退出產能以及產能置換的新建產能多出現推遲落地情況,導致2021年去產能情況較集中。根據各工信廳信息,2021年6月至今共有64個鋼鐵產能置換項目公示發布,涉及新建煉鐵產能超7800萬噸,新建煉鋼產能超9000萬噸,計劃退出的連鐵和煉鋼產能均超9500萬噸。若鋼鐵行業產能置換計劃可以順利推進,2022年產能置換任務壓力也將得到一定釋放。

  海通期貨黑色金屬研究組長尉俊毅認為,在鋼鐵行業產能過剩局面逐步緩解的背景下,2022年供給端整體仍將受到一系列政策管控,具體需關注2022年粗鋼限產目標。但鑒于2021年壓減粗鋼產量和能耗雙控工作順利推進,成效良好,由政策主導的供應波動幅度則將有所收斂,產能置換及產量縮減壓力將有所緩解,最終供應的變化要向供需平衡靠攏,重點將集中于需求節奏,預計2022年我國粗鋼產量同比將維持0—3%左右的降幅,鑒于2021年粗鋼產量的縮減集中體現在下半年,因此2022年粗鋼產量同比增速將前低后高。

  受訪人士認為,在碳達峰、碳中和的大背景之下,2022年供給端仍將受到一系列政策管控,但鑒于2021年壓減粗鋼產量和能耗雙控工作順利推進,成效良好,由政策主導的供應波動幅度則將有所收斂,產能置換及產量縮減壓力將有所緩解,最終供應的變化要向供需平衡靠攏,重點將集中于需求節奏,粗鋼產量同比增速將前低后高。

  另外,邱怡宏告訴記者,2022年房地產周期性走弱格局仍將延續,施工鏈條存邊際走弱壓力,竣工鏈條有望在二季度結束筑頂。但中央經濟工作會議定調“穩增長”,在經歷了房地產行業多維度的深度調控后,2022年房地產行業總體政策環境將有所回暖,面臨“政策底”向現實需求底部的過渡,新開工面積增速有望在明年二季度末現企穩跡象。在地產調控政策糾偏背景下,后期房地產邊際修復的關鍵指標仍將在于銷售的改善,需關注明年相關政策落地情況,關注銷售對房地產行業資金面的緩解程度。

  尉俊毅認為,2022年鋼材市場的供需雙弱格局仍將得以維系,但供應收縮幅度不及需求收縮幅度,價格重心下移,虎年或現“虎頭蛇尾”行情。一季度在采暖季限產和冬奧會限產對供給端的雙重壓制下,供應收縮仍占上風,伴隨春節前后的補庫行情鋼價有望偏強;二季度產量將會有所放松,需求旺季中房地產處于竣工鏈條筑頂末期及新開工企穩初期的過渡階段,“穩增長”基調下信用的邊際放松有望支撐鋼材需求表現偏強;三季度前后有關2022年限產目標將相對明確,需關注屆時各省的控產排產計劃。因此總體而言,2022年鋼價運行邏輯將逐步向需求節奏的引導過渡,基建和制造業的修復預期有望支撐熱卷(4426, 8.00, 0.18%)強于螺紋鋼(4324, 23.00, 0.53%),卷螺價差有望回歸高位,套利方面,上半年可關注春節后做多卷螺差以及5月、10月合約的正套機會。

  鐵礦(666, -8.00, -1.19%)石、雙焦、玻璃(1699, -14.00, -0.82%)等原材料價格或將下移

  鐵礦石方面,邱躍成認為,2022年的鐵礦石供需趨于寬松,價格中樞或將下移。2022年全球主要礦山產量增加量約為2000萬噸。其中,巴西約增加1300萬噸、澳洲約增加1200萬噸,非主流國家約減少500萬噸。2022年海外生鐵產量基本持平,中國生鐵產量或將下降2000萬噸,帶來鐵礦石需求減量約3200萬噸。整體來看,2022年全球鐵礦石供需處于緊寬松局面,價格重心或將下移,全年主流價格運行區間在80—120美元/噸。

  “焦炭(3015, 108.00, 3.72%)仍處于擴產周期,供需整體偏寬松。2021年共退出焦化產能2151萬噸,新投產產能4725萬噸,凈新增2574萬噸。預計12月還將淘汰415萬噸,新增260萬噸,凈淘汰155萬噸。預計2021全年凈淘汰2566萬噸,新增4985萬噸,凈新增2419萬噸。預計2022年全年淘汰5403萬噸,新增7107萬噸,凈新增1704萬噸。在生鐵產量下降的情況下,2022年焦炭新建產能如果能正常釋放,供需整體處于寬松局面,價格中樞或將出現下移,重點關注焦炭行業自身的去產能及限產情況?!鼻褴S成說。

  在上述受訪人士看來,2022年的廢鋼進口補充有限,政策支撐下供需依然偏緊。盡管我國《再生鋼鐵原料》進口已經放過,但在全球廢鋼資源偏緊以及海外價格高位情況下,2021年我國廢鋼進口仍處于低位,據海關數據,11月國內進口廢鋼2.51萬噸,環比增長111.4%;1—11月累計進口廢鋼52.67萬噸。工信部提出“十四五”發展期間,全國鋼鐵工業廢鋼比要達到30%,電爐鋼比例要提升至20%。中國廢鋼鐵應用協會提出到“十四五”末,全國煉鋼綜合廢鋼比達到30%,廢鋼鐵加工準入企業年加工能力達到2億噸。同時,今年的經濟工作會議提到新增可再生能源和原料用能不納入能源消費總量控制,廢鋼需求增長空間依然較為廣闊,2022年或維持高位運行。

  玻璃方面,方正中期期貨建材高級研究員魏朝明則認為,市場對房地產市場的發展態勢尚有分歧,2022年初玻璃供需面仍受到淡季預期的考驗。春節過后玻璃生產企業的累庫幅度或高于2021年但會顯著低于2020年同期水平,在生產成本顯著攀升、需求形勢向好的2022年,價格很難再出現2020年那樣的極端跌勢,1600元/噸成本線附近有望提供有力支撐。對于玻璃需求方來說,房地產市場處于悲觀預期向樂觀預期轉變的節點,2022年玻璃竣工需求釋放有推升玻璃價格的可能,淡季買入套保宜逢低及時布局。

責任編輯:褚贊贊
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